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《小区物业运行维护制度》
总则
1、目的
为确保小区物业设施设备的正常运行，给业主提供安全、舒适、便捷的居住环境，特制定本运行维护制度。
2、适用范围
本制度适用于本小区内所有物业设施设备的运行维护管理工作，包括但不限于建筑物本体、给排水系统、供电系统、消防系统、电梯、智能化系统等。
运行管理
1、人员安排
（1）物业应配备专业的运行维护人员，根据设施设备的类型和数量，合理确定人员编制。
（2）运行维护人员应具备相应的专业知识和技能，持有相关的从业资格证书，如电工证、电梯操作证等。
2、运行巡查
（1）建立日常巡查制度，对各类设施设备进行定时巡查，建筑物本体每天进行外观巡查，重点检查墙体有无裂缝、外墙砖是否脱落等；给排水系统每天检查水泵运行状态、管道有无渗漏等；供电系统每2小时巡查一次配电室设备运行参数。
（2）巡查人员应做好巡查记录，记录内容包括巡查时间、设备名称、设备状态、发现的问题等，如发现异常情况，应及时报告上级主管，并采取相应的应急措施。
3、运行参数监测
（1）对于关键设施设备，如电梯、消防主机等，应安装监测装置，实时监测设备的运行参数，如电梯的轿厢速度、平衡系数，消防主机的电压、电流等。
（2）设定合理的运行参数范围，当参数超出正常范围时，监测系统应自动报警，通知运行维护人员进行检查和处理。
维护保养
1、维护保养计划
（1）根据设施设备的使用说明书、运行状况以及相关法规要求，制定年度、月度维护保养计划，电梯每15日进行一次清洁、润滑、调整等保养工作，年度进行全面的安全检测；消防系统每月进行部分组件的检查，每年进行一次联动测试。
（2）维护保养计划应明确维护保养的项目、内容、时间、责任人等，并严格按照计划执行。
2、维护保养分类
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（1）日常维护保养：由运行维护人员进行，主要包括设备的清洁、紧固、润滑、调整等工作，确保设备正常运行。
（2）一级保养：每月或每季度进行一次，除日常维护保养内容外，还包括对设备进行局部解体检查和清洗，更换易损件等。
（3）二级保养：每年进行一次，对设备进行全面解体检查和清洗，修复或更换磨损的零部件，调整设备的精度等。
3、维护保养记录
（1）维护保养工作完成后，维护保养人员应及时填写维护保养记录，记录维护保养的内容、结果、更换的零部件等信息。
（2）维护保养记录应妥善保存，作为设备运行档案的重要组成部分，以便查询和追溯设备的维护保养历史。
维修管理
1、维修流程
（1）当设施设备发生故障时，使用部门或巡查人员应及时向物业维修部门报修，报修可以通过电话、报修平台等方式进行。
（2）维修部门接到报修后，应立即安排维修人员前往现场查看故障情况，维修人员应在规定的时间内到达现场，如紧急故障应在15分钟内到达。
（3）维修人员对故障进行诊断后，制定维修方案，对于简单故障，应立即进行维修；对于复杂故障，如需要更换大型零部件或进行特殊维修工艺的，应及时向上级汇报，并与业主或相关部门沟通协调。
（4）维修完成后，维修人员应进行试运转，确保设备恢复正常运行，并填写维修记录，记录维修的内容、所用材料、维修时间等信息。
2、维修材料管理
（1）建立维修材料仓库，对维修材料进行分类存放、标识清晰。
（2）定期对维修材料进行盘点，确保材料数量准确、质量完好。
（3）采购维修材料时，应选择质量可靠、价格合理的供应商，严格控制材料的质量和成本。
安全管理
1、安全培训
（1）定期组织运行维护人员参加安全培训，培训内容包括安全操作规程、事故应急处理等。
（2）新入职的运行维护人员必须经过安全培训合格后，方可上岗操作。
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2、安全措施
（1）在设施设备运行维护过程中，应严格遵守安全操作规程，如在电气设备维修时，必须先切断电源，并悬挂“禁止合闸”标识牌。
（2）对危险区域，如配电室、电梯机房等，应设置警示标识，防止无关人员进入。
（3）配备必要的安全防护用品，如安全帽、安全带、绝缘手套等，并确保运行维护人员正确使用。
应急管理
1、应急预案制定
（1）针对可能发生的设施设备故障、自然灾害等情况，制定相应的应急预案，如电梯困人应急预案、供电中断应急预案、火灾应急预案等。
（2）应急预案应明确应急处理的组织机构、职责分工、应急处理流程、应急物资配备等内容。
2、应急演练
（1）定期组织应急演练，提高运行维护人员的应急处理能力和业主的应急响应意识。
（2）应急演练结束后，对应急演练进行总结评估，针对演练中存在的问题，及时对应急预案进行修订完善。
监督考核
1、监督机制
（1）物业管理层应定期对设施设备的运行维护工作进行监督检查，检查内容包括人员操作规范、维护保养计划执行情况、维修质量等。
（2）设立业主监督渠道，如业主意见箱、投诉电话等，接受业主对设施设备运行维护工作的监督和建议。
2、考核制度
（1）建立运行维护人员的考核制度，考核指标包括工作态度、工作质量、工作效率等。
（2）根据考核结果，对运行维护人员进行奖励或惩罚，激励运行维护人员提高工作质量和效率。
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