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《[小区名称]物业运行维护制度（[具体年份]最新版）》
总则
1、目的
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为确保本小区物业设施设备的正常运行，提供优质的居住和使用环境，保障业主的权益，特制定本运行维护制度，本制度依据国家相关法律法规、行业标准以及本小区的实际情况制定。
2、适用范围
本制度适用于本小区内所有物业设施设备的运行、维护、保养及相关管理工作，包括但不限于建筑物本体、给排水系统、供电系统、消防系统、电梯系统、智能化系统等。
管理职责
1、物业经理
（1）全面负责小区物业运行维护工作的管理与监督，制定运行维护工作计划并组织实施。
（2）协调与相关部门（如供电、供水、消防等）的关系，确保小区各项设施设备的正常运行。
（3）审核运行维护费用预算，控制运行维护成本。
2、工程技术人员
（1）负责小区各类设施设备的日常巡检、维护保养和故障维修工作。
（2）按照操作规程操作设施设备，填写运行记录和维护保养记录。
（3）对设施设备的运行状况进行分析，提出改进建议和预防性维护措施。
3、安全管理部门
（1）配合工程技术人员进行设施设备的安全检查，确保设施设备运行符合安全要求。
（2）在设施设备维修期间，负责设置安全警示标识，保障维修现场的安全秩序。
设施设备运行管理
1、建筑物本体
（1）定期对建筑物的外立面、屋面、墙体、地面等进行检查，发现裂缝、渗漏等问题及时处理。
（2）对建筑物的公共通道、楼梯间、电梯厅等部位进行清洁和维护，确保其整洁、畅通。
（3）按照规定对建筑物的防雷接地系统进行检测和维护，确保防雷安全。
2、给排水系统
（1）每日对生活水泵、污水泵等设备进行巡检，检查设备的运行状态、压力、流量等参数是否正常。
（2）定期对给排水管道进行检查和维护，清理管道内的杂物和污垢，防止堵塞。
（3）对小区内的化粪池、雨水井、污水井等定期进行清掏，确保排水畅通。
（4）做好给排水系统的水质监测工作，确保生活用水符合卫生标准。
3、供电系统
（1）每小时对配电室、配电箱等供电设备进行巡检，记录电压、电流、功率因数等运行参数。
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（2）定期对供电设备进行维护保养，包括清洁、紧固、润滑等工作，确保设备的正常运行。
（3）制定停电应急预案，定期进行演练，确保在突发停电情况下能够迅速恢复供电或采取应急措施。
4、消防系统
（1）每日对消防设施（如消火栓、灭火器、喷淋系统、火灾报警系统等）进行检查，确保设施完好有效。
（2）定期对消防设施进行维护保养和功能测试，确保其在紧急情况下能够正常发挥作用。
（3）组织开展消防宣传教育活动，提高业主的消防安全意识。
5、电梯系统
（1）委托具有资质的电梯维保单位对电梯进行定期维保，物业工程技术人员配合进行日常巡检。
（2）在电梯轿厢内张贴有效的安全检验合格标志、乘梯注意事项等标识。
（3）制定电梯应急预案，当电梯发生故障时，能够及时通知维保单位进行救援，并做好被困人员的安抚工作。
6、智能化系统
（1）对小区的门禁系统、监控系统、车辆管理系统等智能化设施进行日常巡检和维护，确保系统正常运行。
（2）定期对智能化系统的数据进行备份，防止数据丢失。
（3）根据业主需求和小区管理需要，对智能化系统进行升级改造。
设施设备维护保养计划
1、年度维护保养计划
（1）每年年底，工程技术人员根据设施设备的运行状况、使用年限、技术要求等因素，制定下一年度的设施设备维护保养计划。
（2）年度维护保养计划应包括维护保养项目、内容、时间安排、责任人、预算等内容。
（3）年度维护保养计划经物业经理审核后报公司审批实施。
2、月度维护保养计划
（1）每月根据年度维护保养计划，制定月度维护保养计划，明确当月的维护保养任务和重点。
（2）月度维护保养计划应具体到每周、每日的工作安排，确保维护保养工作有序进行。
维修管理
1、日常维修
（1）业主或使用人报修后，客服中心应及时记录报修内容，并通知工程技术人员进行维修。
（2）工程技术人员接到维修通知后，应在规定时间内到达现场进行维修，对于紧急维修（如水管爆裂、电梯故障等）应立即进行处理。
（3）维修完成后，维修人员应填写维修记录，经业主或使用人确认后，交客服中心存档。
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2、大中修及更新改造
（1）对于设施设备的大中修及更新改造项目，工程技术人员应进行详细的技术评估，提出维修或改造方案。
（2）维修或改造方案经物业经理审核后报业主委员会或相关部门审批。
（3）按照审批后的方案进行招标或委托施工单位进行施工，物业工程技术人员负责施工过程中的监督和验收工作。
运行维护档案管理
1、建立设施设备运行维护档案
（1）对小区内的每一项设施设备都要建立独立的运行维护档案，档案内容包括设备的基本信息（如型号、规格、安装位置等）、运行记录、维护保养记录、维修记录、检测报告等。
（2）档案应按照设施设备的类别进行分类管理，便于查询和使用。
2、档案的更新与保管
（1）工程技术人员应及时更新设施设备的运行维护档案，确保档案信息的准确性和完整性。
（2）运行维护档案应妥善保管，保存期限按照国家相关规定执行。
运行维护费用管理
1、费用预算
（1）每年根据设施设备的运行维护计划，编制运行维护费用预算，预算内容包括人员工资、材料费用、设备维修费用、检测费用等。
（2）运行维护费用预算应合理、科学，充分考虑小区的实际情况和发展需求。
2、费用控制
（1）在运行维护工作中，严格按照预算控制费用支出，杜绝浪费现象。
（2）对于超出预算的费用，应进行详细的分析和说明，经物业经理审核后报公司审批。
监督与考核
1、监督机制
（1）物业经理定期对设施设备的运行维护工作进行检查和监督，发现问题及时提出整改意见。
（2）业主委员会或业主代表有权对小区物业运行维护工作进行监督，提出意见和建议。
2、考核制度
（1）建立工程技术人员的考核制度，考核内容包括工作态度、工作质量、工作效率等方面。
（2）根据考核结果，对工程技术人员进行奖惩，激励员工提高工作水平和服务质量。
通过以上物业运行维护制度的实施，将有助于保障本小区物业设施设备的长期稳定运行，提高小区的居住品质，为业主创造一个舒适、安全、便捷的生活环境。
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