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《物业运行维护制度》
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总则
1、目的
为确保物业设施设备的正常运行，提供安全、舒适、便捷的居住和工作环境，提高物业的使用价值和服务质量，特制定本物业运行维护制度。
2、适用范围
本制度适用于本物业管理区域内的所有设施设备，包括但不限于建筑物本体、给排水系统、供电系统、消防系统、电梯系统、智能化系统等。
设施设备的日常巡检
1、巡检人员安排
物业工程部应配备专业的巡检人员，明确各人员的巡检区域和职责，巡检人员应具备相应的专业知识和技能，熟悉设施设备的基本操作和运行原理。
2、巡检内容
（1）建筑物本体：检查墙体、屋面、地面是否有裂缝、渗漏等现象；门窗是否完好，开关是否灵活；楼梯扶手、栏杆是否牢固等。
（2）给排水系统：检查水泵的运行状态，包括声音、温度、压力等是否正常；水箱、水池的水位是否正常，水质是否清洁；管道是否有渗漏、堵塞现象，阀门是否灵活等。
（3）供电系统：检查配电柜、配电箱的运行参数，如电压、电流、功率因数等是否在正常范围内；电线电缆是否有破损、过热现象；照明灯具是否正常工作等。
（4）消防系统：检查消防栓、灭火器的配备是否齐全，压力是否正常；消防喷淋系统是否正常，喷头是否堵塞；火灾报警系统是否正常运行等。
（5）电梯系统：检查电梯的轿厢、机房、井道等部件是否正常；电梯的运行速度、平层精度是否符合要求；安全装置，如门锁、限速器、安全钳等是否有效等。
（6）智能化系统：检查门禁系统、监控系统、停车场管理系统等是否正常工作，设备是否损坏等。
3、巡检频率
（1）建筑物本体：每月至少巡检一次。
（2）给排水系统：每日巡检一次水泵、水箱、水池等主要设备，每周巡检一次管道、阀门等。
（3）供电系统：每日巡检一次配电柜、配电箱，每周巡检一次电线电缆、照明灯具等。
（4）消防系统：每周巡检一次消防栓、灭火器，每月巡检一次消防喷淋系统、火灾报警系统等。
（5）电梯系统：每日巡检一次电梯轿厢、机房，每月进行一次全面检查。
（6）智能化系统：每日巡检一次门禁系统、监控系统，每周巡检一次停车场管理系统等。
设施设备的维护保养
1、维护保养计划
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物业工程部应根据设施设备的类型、使用年限、运行状况等因素，制定详细的年度维护保养计划，维护保养计划应明确维护保养的项目、内容、时间、责任人等。
2、维护保养内容
（1）一级维护保养：主要是对设施设备进行清洁、润滑、紧固等简单维护，以确保设施设备的正常运行，对水泵进行清洁，对电机轴承进行润滑，对管道阀门的螺栓进行紧固等。
（2）二级维护保养：除一级维护保养内容外，还包括对设施设备进行部分解体检查、调整、更换易损件等，对配电柜进行部分解体检查，对电梯的安全装置进行调整，更换磨损的皮带等。
（3）三级维护保养：对设施设备进行全面解体检查、维修、更换主要部件等，对空调主机进行全面解体检查，对消防泵进行维修，更换电梯的曳引机等。
3、维护保养实施
（1）维护保养人员应按照维护保养计划和操作规程进行维护保养工作，确保维护保养质量。
（2）在维护保养过程中，应做好安全防护措施，避免发生安全事故。
（3）维护保养完成后，应填写维护保养记录，记录维护保养的项目、内容、时间、人员等信息。
设施设备的维修
1、维修申请
当设施设备出现故障时，使用部门或人员应及时向物业工程部提交维修申请，维修申请应注明设施设备的名称、位置、故障现象等信息。
2、维修响应时间
物业工程部接到维修申请后，应根据故障的紧急程度确定维修响应时间，对于紧急故障，如电梯故障、消防系统故障等，应在15分钟内到达现场进行维修；对于一般故障，应在1小时内到达现场进行维修。
3、维修实施
（1）维修人员应根据故障情况制定维修方案，准备维修工具和材料，进行维修工作。
（2）在维修过程中，应尽量减少对业主和使用人的影响，如果维修工作需要较长时间，应采取临时措施，确保设施设备的基本功能。
（3）维修完成后，应进行试运行，确保设施设备恢复正常运行，应填写维修记录，记录维修的项目、内容、时间、人员等信息。
设施设备的更新改造
1、更新改造计划
物业工程部应定期对设施设备进行评估，根据设施设备的使用年限、运行状况、技术发展等因素，制定设施设备的更新改造计划，更新改造计划应明确更新改造的项目、内容、时间、预算等。
2、项目审批
设施设备的更新改造项目应按照相关规定进行审批，审批流程应包括项目申报、可行性研究、预算审核、上级审批等环节。
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3、项目实施
（1）更新改造项目应选择具有相应资质的施工单位进行施工，施工单位应按照设计方案和施工规范进行施工，确保施工质量。
（2）在项目实施过程中，物业工程部应加强对施工过程的监督管理，确保施工安全和进度。
（3）项目完成后，应进行验收，验收合格后投入使用，应做好相关资料的归档工作。
安全管理
1、安全制度
物业工程部应建立健全设施设备安全管理制度，明确安全责任，规范安全操作流程。
2、安全教育培训
定期组织设施设备维护保养人员和使用人员进行安全教育培训，提高安全意识和操作技能。
3、安全检查
定期对设施设备进行安全检查，及时发现和消除安全隐患，对于存在安全隐患的设施设备，应立即停止使用，进行维修或更换。
应急管理
1、应急预案制定
针对可能出现的设施设备突发故障，如停电、停水、电梯困人等，制定相应的应急预案，应急预案应明确应急处置的流程、责任人和应急资源等。
2、应急演练
定期组织应急演练，提高应急处置能力，应急演练应包括演练方案制定、演练实施、演练总结等环节。
档案管理
1、档案建立
建立设施设备档案，档案内容应包括设施设备的基本信息、采购合同、安装调试记录、维护保养记录、维修记录、更新改造记录等。
2、档案管理
安排专人负责设施设备档案的管理，确保档案的完整性、准确性和安全性，档案应按照设施设备的类型进行分类归档，便于查询和使用。
通过以上物业运行维护制度的实施，可以有效地保障物业设施设备的正常运行，提高物业的管理水平和服务质量，为业主和使用人创造一个良好的居住和工作环境。
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