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《物业运行维护制度：构建高效、优质的物业服务保障体系》
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总则
1、目的
物业运行维护制度的建立旨在确保物业项目的正常运行，为业主和用户提供安全、舒适、便捷的居住和工作环境，通过科学合理的维护计划、严格的操作流程以及有效的监督管理机制，保障物业设施设备的良好运行状态，延长其使用寿命，提升物业整体价值。
2、适用范围
本制度适用于物业管理公司所负责的所有物业项目，包括住宅小区、商业写字楼、工业园区等各类物业类型。
人员管理
1、岗位职责
（1）运行维护经理：负责制定物业运行维护的整体策略和计划，组织协调各部门之间的工作，对重大维护项目进行决策，并监督制度的执行情况。
（2）工程技术人员：承担物业设施设备的日常巡检、维修、保养工作，熟悉各类设备的操作和性能，及时发现并解决设备故障，填写相关维护记录。
（3）运行维护专员：协助工程技术人员开展工作，负责设备机房的清洁、维护工具的管理，以及对维护工作的部分辅助操作。
2、人员培训
（1）新员工入职培训：对新入职的运行维护人员进行基本的物业知识、安全知识、职业道德等方面的培训，使其对物业管理工作有初步的认识。
（2）专业技能培训：定期组织工程技术人员参加各类设施设备的专业技能培训，包括电气设备、给排水系统、暖通空调系统等方面的培训，使其不断更新知识，掌握最新的技术和维修方法。
（3）应急演练培训：开展针对火灾、地震、电梯故障等突发事件的应急演练培训，提高运行维护人员的应急处理能力，确保在紧急情况下能够迅速、有效地采取措施保障人员安全和设备正常运行。
设施设备维护
1、维护计划
（1）制定年度、季度和月度维护计划：根据设施设备的类型、使用年限、运行状况等因素，制定详细的维护计划，年度维护计划确定全年的维护工作重点和大项维护项目；季度维护计划对年度计划进行分解，明确每个季度的具体维护任务；月度维护计划则更加细化，安排每周的维护工作内容。
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（2）特殊情况维护计划：针对重大节日、活动以及极端天气等特殊情况，制定专门的维护计划，在夏季高温来临前对空调系统进行全面检查和维护，确保制冷效果；在冬季来临前对供暖设备进行调试和维护。
2、日常巡检
（1）巡检内容：工程技术人员每日对物业内的设施设备进行巡检，包括电梯、配电室、水泵房、消防设施等，检查设备的运行参数是否正常，有无异常声响、异味，设备外观是否完好，安全标识是否清晰等。
（2）巡检记录：巡检人员需认真填写巡检记录，记录设备的运行状况、发现的问题以及处理情况，巡检记录作为设备维护档案的重要组成部分，为后续的维修、保养和故障分析提供依据。
3、维修与保养
（1）维修流程：当发现设施设备出现故障时，运行维护人员应立即进行初步判断，对于简单故障当场进行维修；对于复杂故障，及时向上级报告，并组织专业人员进行会诊，制定维修方案，维修完成后，进行试运行，确保设备恢复正常运行。
（2）保养分类：设施设备保养分为日常保养、一级保养和二级保养，日常保养由运行维护专员进行，主要是清洁、紧固、润滑等简单操作；一级保养每月进行一次，由工程技术人员主导，对设备进行局部解体检查和清洗，调整设备各部位的配合间隙；二级保养每年进行一次，对设备进行全面解体检查和维修，更换磨损严重的零部件，恢复设备的精度和性能。
安全管理
1、安全制度
（1）建立健全安全管理制度，包括设备安全操作规程、机房安全管理制度、动火作业安全制度等，明确规定运行维护人员在操作设备、进入机房以及进行特殊作业时应遵守的安全规范。
（2）安全培训与教育：定期组织运行维护人员参加安全培训，学习安全法规、安全操作规程以及安全事故案例，提高人员的安全意识和防范能力。
2、安全检查
（1）定期安全检查：每周对物业内的安全设施设备进行检查，如消防器材、疏散通道、安全标识等，每月对重点区域如配电室、电梯机房等进行全面的安全检查，排查安全隐患。
（2）隐患整改：对检查中发现的安全隐患，及时下达整改通知书，明确整改责任人、整改期限和整改措施，整改完成后进行复查，确保隐患得到彻底消除。
物资管理
1、物资采购
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（1）根据维护计划和设备维修需求，制定物资采购计划，采购计划应明确采购物资的名称、规格、数量、质量要求等。
（2）物资采购应遵循公开、公平、公正的原则，选择质量可靠、价格合理的供应商，对重要物资和大型设备的采购，应进行招标或询价比较。
2、物资存储与使用
（1）建立物资仓库，对采购的物资进行分类存储，仓库应保持干燥、通风，物资摆放整齐有序，并设置明显的标识。
（2）物资的使用应严格按照规定的流程进行，填写物资领用记录，对常用物资应设定合理的库存下限，当库存低于下限时及时进行补货。
监督与考核
1、监督机制
（1）内部监督：运行维护经理定期对工程技术人员和运行维护专员的工作进行检查，包括维护计划的执行情况、巡检记录、维修质量等方面的检查。
（2）外部监督：接受业主和用户的监督，设立投诉举报电话和信箱，及时处理业主和用户反映的有关运行维护方面的问题。
2、考核制度
（1）建立运行维护人员绩效考核制度，考核内容包括工作任务完成情况、工作质量、安全管理、业主满意度等方面。
（2）根据考核结果，对表现优秀的人员进行奖励，对不称职的人员进行调整或辞退，激励运行维护人员提高工作积极性和服务质量。
通过以上物业运行维护制度的建立和有效实施，可以实现物业设施设备的科学管理，提高物业管理的整体水平，为业主和用户创造更加优质的生活和工作环境。
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