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《小区物业运行维护制度：构建和谐有序的居住环境》
总则
小区物业运行维护制度旨在确保小区的正常运转，为业主提供安全、舒适、便捷的居住环境，本制度涵盖物业管理的各个方面，包括秩序维护、设施设备管理、环境卫生管理等。
秩序维护
（一）人员出入管理
1、小区设立专门的门岗，门岗保安人员24小时值班，对于业主，应通过门禁系统识别或凭业主卡进出小区，对于外来人员，需进行详细登记，包括姓名、身份证号、来访事由、联系电话、被访业主房号等信息。
2、快递员、外卖员等频繁出入人员，应在物业处进行备案登记，每次进入时需出示工作证件，并按照规定的流程进行物品交接或送餐服务。
3、对临时来访车辆的司机及车上人员进行同样的登记管理，确保小区人员进出的有序性和安全性。
（二）车辆管理
1、小区内规划合理的停车位，包括地面停车位和地下停车位，业主需按照规定办理停车手续，领取停车卡或进行车牌登记识别。
2、保安人员负责引导车辆有序停放，严禁乱停乱放现象，对于占用消防通道、应急通道等违规停车行为，及时通知车主移车，若车主未能及时响应，有权采取必要措施（如拖车），确保小区内交通畅通和应急救援通道的畅通。
3、外来车辆进入小区，需按照临时停车规定收费，并引导至指定的临时停车区域停放。
（三）巡逻制度
1、物业安排保安人员进行定时巡逻，白天每2小时巡逻一次，夜间每1 - 2小时巡逻一次，巡逻路线应覆盖小区的各个区域，包括楼道、停车场、公共区域等。
2、巡逻人员在巡逻过程中，应检查小区内的安全设施设备（如监控摄像头、门禁系统、消防器材等）是否正常运行，发现问题及时报告并记录。
3、关注小区内是否存在异常情况，如可疑人员、异常声响、火灾隐患等，对于发现的可疑人员，应进行询问盘查，必要时通知警方协助处理。
（四）安全监控
1、小区内安装完善的安全监控系统，覆盖小区的出入口、公共区域、停车场等重要部位，监控系统应24小时不间断运行，并确保图像清晰、存储时间不少于30天。
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2、安排专人负责监控室的值班工作，值班人员应认真观察监控画面，及时发现并报告异常情况，严禁在值班期间从事与工作无关的事情。
3、定期对监控系统进行维护保养，包括设备清洁、软件更新、硬件检查等，确保监控系统的正常运行。
设施设备管理
（一）日常巡检
1、物业工程人员对小区内的设施设备（如电梯、给排水系统、供电系统、消防系统等）进行日常巡检，电梯每天至少巡检一次，给排水系统每周巡检一次，供电系统每月巡检一次，消防系统每月进行全面检查。
2、巡检过程中，工程人员应详细记录设施设备的运行状态，包括运行参数、是否存在故障隐患等，对于发现的小问题应及时修复，对于较大的问题应制定维修计划，并及时通知业主相关情况。
（二）定期维护保养
1、根据设施设备的使用说明书和相关规定，制定详细的定期维护保养计划，电梯每季度进行一次全面保养，给排水系统每半年进行一次维护保养，供电系统每年进行一次预防性试验，消防系统每年进行一次全面维护保养。
2、在进行维护保养时，应选择具有相应资质的专业维修单位进行操作，维护保养完成后，要求维修单位提供详细的维护保养报告，并存档备案。
（三）设备更新改造
1、建立设施设备档案，对设施设备的使用年限、运行状况等进行详细记录，当设施设备达到使用年限或出现严重故障且维修成本过高时，应及时考虑设备的更新改造。
2、在进行设备更新改造前，应进行充分的调研和论证，制定合理的更新改造方案，并征求业主的意见，更新改造费用按照相关规定从小区公共维修基金或其他合法渠道筹集。
环境卫生管理
（一）清扫保洁
1、小区内的公共区域（如楼道、电梯、停车场、小区道路等）每天进行清扫保洁，楼道清扫应包括地面清扫、扶手擦拭、垃圾清理等；电梯轿厢每天进行清洁消毒；停车场定期清扫，保持地面整洁。
2、合理安排保洁人员的工作时间和工作范围，确保小区内各个区域的环境卫生得到有效维护。
（二）垃圾处理
1、在小区内设置合理数量的垃圾桶，垃圾桶应分类设置（如可回收垃圾、不可回收垃圾、有害垃圾等），引导业主进行垃圾分类投放。
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2、垃圾清运应及时，每天至少清运一次，垃圾清运过程中应注意防止垃圾散落，保持垃圾清运通道的清洁。
（三）环境卫生监督
1、物业管理人员定期对小区的环境卫生进行检查监督，发现问题及时通知保洁人员进行整改。
2、设立业主监督机制，鼓励业主对小区内的环境卫生问题进行反馈，对于业主提出的合理建议和意见应及时采纳并改进。
应急管理
1、制定完善的应急预案，包括火灾应急预案、地震应急预案、治安突发事件应急预案等，应急预案应明确应急处置的流程、责任人员、应急物资储备等内容。
2、定期组织应急演练，提高物业人员和业主的应急处置能力，演练内容应包括火灾逃生演练、地震避险演练、治安事件应急处置演练等。
3、建立应急物资储备库，储备必要的应急物资（如灭火器、消防水带、应急照明设备、急救药品等），定期对应急物资进行检查、更新和补充，确保应急物资的有效性。
业主沟通与服务
1、建立多种业主沟通渠道，如业主微信群、物业服务热线、意见箱等，及时回复业主的咨询、投诉和建议，对于业主反映的问题应在规定时间内（如24小时内）进行处理并反馈处理结果。
2、定期开展业主满意度调查，了解业主对物业服务的需求和意见，根据调查结果不断改进物业服务质量。
3、积极开展社区文化活动，增进业主之间的交流与沟通，营造和谐的社区氛围。
附则
1、本制度由小区物业管理公司负责解释和执行。
2、本制度如有未尽事宜，按照国家相关法律法规和物业管理条例执行。
3、本制度经业主委员会审议通过后生效，如有修订应按照相关程序进行。
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