本文目录导读：
《小区物业运行维护制度》
总则
1、目的
为保障小区物业设施设备的正常运行，提高小区居住品质，规范物业运行维护管理工作，特制定本制度。
2、适用范围
本制度适用于本小区内所有物业设施设备的运行维护管理，包括但不限于房屋建筑本体、给排水系统、供电系统、消防系统、电梯系统、安防系统等。
管理机构与职责
1、管理机构
小区物业管理公司设立专门的设施设备运行维护部门，负责小区物业运行维护工作的组织、实施和监督。
2、部门职责
（1）运行维护部门主管职责
- 全面负责运行维护部门的管理工作，制定部门工作计划和目标，并组织实施。
- 协调与其他部门的关系，确保运行维护工作与小区整体管理工作的协调一致。
- 负责部门人员的培训、考核和管理，提高部门人员的业务水平和综合素质。
（2）运行维护人员职责
- 严格按照操作规程对设施设备进行操作、巡检、维护和保养，确保设施设备的正常运行。
- 及时发现并报告设施设备的故障和隐患，积极配合维修工作的开展。
- 做好运行维护记录，包括设备运行参数、巡检情况、维修记录等，为设施设备的管理提供依据。
运行维护流程
1、日常巡检
（1）巡检计划
运行维护部门根据设施设备的类型、重要性和运行特点，制定详细的日常巡检计划，巡检计划应明确巡检的内容、周期、责任人等。
（2）巡检内容
- 房屋建筑本体：检查建筑物的外观、墙体、屋面、门窗等是否存在损坏、渗漏等情况；检查楼梯、通道、扶手等是否安全可靠。
- 给排水系统：检查水泵、水箱、水池、阀门、管道等的运行情况，是否存在漏水、堵塞等现象；检查水表读数是否正常。
- 供电系统：检查变压器、配电柜、配电箱、开关、插座、电线电缆等的运行情况，是否存在过热、过载、短路等隐患；检查电表读数是否正常。
- 消防系统：检查消防栓、灭火器、自动喷水灭火系统、火灾报警系统等的运行情况，是否处于正常备用状态；检查消防通道是否畅通。
- 电梯系统：检查电梯的轿厢、门机、导轨、曳引机、安全装置等的运行情况，是否存在异常振动、噪声等；检查电梯的平层精度是否符合要求。
- 安防系统：检查监控摄像头、门禁系统、周界防范系统等的运行情况，是否存在图像模糊、信号中断等问题；检查安防设备的防护措施是否到位。
（3）巡检记录
巡检人员在巡检过程中应认真填写巡检记录，记录内容应包括巡检时间、巡检地点、巡检内容、发现的问题及处理情况等，巡检记录应及时归档保存，以便查阅。
2、故障报修与处理
（1）故障报修
小区业主或物业使用人发现设施设备故障时，可通过电话、微信公众号、物业服务中心等方式向物业运行维护部门报修，运行维护部门接到报修后，应及时记录报修信息，包括报修人、报修时间、故障描述等。
（2）故障处理
- 一般故障：对于一般故障，运行维护人员应在规定时间内到达现场进行处理，在处理故障时，应严格按照操作规程进行操作，确保维修质量，维修完成后，应填写维修记录，包括维修时间、维修内容、使用的材料和工具等，并由报修人签字确认。
- 重大故障：对于重大故障，如电梯故障、消防系统故障等，运行维护部门应立即启动应急预案，组织专业技术人员进行抢修，在抢修过程中，应及时向上级主管部门和相关业主通报故障情况和抢修进展情况，抢修完成后，应进行详细的故障分析和总结，制定防范措施，防止类似故障再次发生。
3、定期维护与保养
（1）维护保养计划
运行维护部门根据设施设备的使用寿命、运行状况和生产厂家的要求，制定详细的定期维护保养计划，维护保养计划应明确维护保养的内容、周期、责任人等。
（2）维护保养内容
- 清洁：对设施设备进行清洁，清除设备表面的灰尘、油污等杂物，保持设备的整洁。
- 润滑：对需要润滑的设备部件进行定期润滑，减少设备磨损，延长设备使用寿命。
- 紧固：对设备的螺栓、螺母等连接件进行检查和紧固，防止设备松动。
- 调整：对设备的运行参数进行检查和调整，确保设备运行在最佳状态。
- 校验：对设备的计量器具、安全装置等进行定期校验，确保其准确性和可靠性。
（3）维护保养记录
在进行定期维护保养工作时，维护保养人员应认真填写维护保养记录，记录内容应包括维护保养时间、维护保养内容、发现的问题及处理情况等，维护保养记录应及时归档保存，以便查阅。
应急管理
1、应急预案制定
运行维护部门应针对可能发生的突发事件，如火灾、地震、电梯困人、供水中断等，制定完善的应急预案，应急预案应明确应急处理的流程、责任人和应急物资的储备等。
2、应急演练
为提高应急处理能力，运行维护部门应定期组织应急演练，应急演练应包括演练方案制定、演练组织实施、演练效果评估等环节，通过应急演练，检验应急预案的可行性和有效性，提高员工的应急处理能力和业主的应急防范意识。
3、应急物资管理
运行维护部门应建立应急物资储备库，储备必要的应急物资，如灭火器、消防水带、应急照明灯具、急救药品等，应急物资应定期进行检查、维护和更新，确保其在应急情况下能够正常使用。
培训与考核
1、培训计划
运行维护部门应根据员工的业务水平和工作需求，制定年度培训计划，培训计划应包括培训内容、培训方式、培训时间、培训对象等。
2、培训内容
（1）专业技能培训：包括设施设备的操作规程、维护保养技术、故障诊断与排除等方面的培训。
（2）安全知识培训：包括消防安全、电气安全、电梯安全等方面的安全知识培训。
（3）服务意识培训：包括提高员工的服务意识、沟通能力和团队协作能力等方面的培训。
3、考核制度
运行维护部门应建立完善的考核制度，对员工的工作业绩、业务水平和服务态度进行考核，考核结果应与员工的薪酬、晋升等挂钩，激励员工不断提高自身素质和工作能力。
附则
1、本制度自发布之日起生效，如有未尽事宜，由小区物业管理公司负责解释和修订。
2、本制度应根据国家法律法规、行业标准和小区实际情况的变化及时进行修订和完善。
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