物业公司运行维护制度
一、引言
物业公司作为物业管理的主体，承担着维护物业正常运行和管理的重要职责，为了确保物业公司的服务质量和效率，提高物业的价值和使用寿命，特制定本运行维护制度。
二、运行维护的目标和原则
（一）目标
1、确保物业的安全、稳定和正常运行。
2、提高物业的使用价值和舒适度。
3、延长物业的使用寿命。
4、提供优质的物业服务，满足业主的需求和期望。
（二）原则
1、预防为主：通过定期检查、保养和维护，预防物业故障和事故的发生。
2、综合治理：采用多种手段，综合解决物业运行维护中的问题。
3、责任明确：明确各部门和人员的职责和权限，确保运行维护工作的顺利进行。
4、持续改进：不断总结经验，改进运行维护制度和方法，提高工作效率和质量。
三、运行维护的内容和范围
（一）房屋及附属设施设备的运行维护
1、房屋主体结构的检查和维护，包括墙体、屋顶、地面等。
2、门窗的检查和维修，确保其开关灵活、密封良好。
3、楼梯、扶手、栏杆的检查和维护，确保其安全可靠。
4、电梯的运行维护，包括日常检查、保养、维修和年检等。
5、给排水系统的检查和维护，包括管道、阀门、水箱等。
6、电气系统的检查和维护，包括配电室、配电箱、电线电缆等。
7、消防系统的检查和维护，包括消防设施、设备、器材等。
8、中央空调系统的检查和维护，包括主机、冷却塔、风机盘管等。
9、智能化系统的检查和维护，包括监控系统、门禁系统、停车场管理系统等。
（二）公共区域的清洁和卫生
1、小区道路、广场、停车场的清扫和保洁。
2、公共设施、设备的清洁和保养，包括垃圾桶、宣传栏、健身器材等。
3、电梯轿厢、楼梯间、走廊等公共区域的清洁和消毒。
4、垃圾的收集、运输和处理，确保环境整洁。
（三）绿化养护和管理
1、小区绿化植物的修剪、浇水、施肥、病虫害防治等养护工作。
2、绿化景观的维护和管理，包括花坛、草坪、树木等。
3、绿化垃圾的清理和处理，保持环境美观。
（四）秩序维护和管理
1、小区出入口的管理，包括人员和车辆的登记、检查等。
2、小区巡逻和监控，确保小区安全。
3、车辆停放管理，包括停车位的规划、管理和收费等。
4、突发事件的应急处理，包括火灾、地震、盗窃等。
四、运行维护的计划和安排
（一）年度运行维护计划
1、根据物业的实际情况和业主的需求，制定年度运行维护计划。
2、年度运行维护计划包括房屋及附属设施设备的检查、保养、维修和更新计划，公共区域的清洁和卫生计划，绿化养护和管理计划，秩序维护和管理计划等。
3、年度运行维护计划经业主委员会审核后，报物业公司管理层批准实施。
（二）月度运行维护计划
1、根据年度运行维护计划，制定月度运行维护计划。
2、月度运行维护计划包括房屋及附属设施设备的日常检查、保养和维修计划，公共区域的清洁和卫生计划，绿化养护和管理计划，秩序维护和管理计划等。
3、月度运行维护计划经物业公司项目经理审核后，报物业公司管理层批准实施。
（三）日常运行维护安排
1、每天对物业进行巡查，及时发现和处理问题。
2、定期对房屋及附属设施设备进行检查、保养和维修，确保其正常运行。
3、按照公共区域的清洁和卫生计划，定期进行清洁和消毒。
4、按照绿化养护和管理计划，定期进行修剪、浇水、施肥、病虫害防治等养护工作。
5、按照秩序维护和管理计划，加强小区出入口的管理，定期进行巡逻和监控，确保小区安全。
五、运行维护的质量控制和考核
（一）质量控制
1、建立健全运行维护质量管理制度，明确质量标准和考核指标。
2、加强对运行维护工作的监督和检查，定期进行质量评估。
3、对发现的问题及时进行整改，确保运行维护工作的质量。
（二）考核
1、建立健全运行维护考核制度，明确考核标准和奖惩措施。
2、定期对运行维护工作进行考核，考核结果与绩效工资挂钩。
3、对表现优秀的部门和个人进行表彰和奖励，对表现不佳的部门和个人进行批评和处罚。
六、运行维护的费用管理
（一）费用预算
1、根据运行维护的内容和范围，制定年度运行维护费用预算。
2、年度运行维护费用预算经业主委员会审核后，报物业公司管理层批准实施。
（二）费用控制
1、建立健全运行维护费用管理制度，明确费用审批流程和报销标准。
2、加强对运行维护费用的控制，严格按照预算执行。
3、对运行维护费用进行定期分析和评估，及时调整费用预算。
（三）费用核算
1、建立健全运行维护费用核算制度，明确费用核算方法和口径。
2、加强对运行维护费用的核算，确保费用核算的准确性和及时性。
3、定期对运行维护费用进行审计和监督，确保费用使用的合规性和合理性。
七、运行维护的档案管理
（一）档案建立
1、建立健全运行维护档案管理制度，明确档案的分类、编号、归档、保管和利用等要求。
2、对运行维护工作中的各种文件、资料、记录等进行分类整理，建立档案。
（二）档案保管
1、设立专门的档案保管场所，配备必要的档案保管设施和设备。
2、对档案进行定期检查和维护，确保档案的安全和完整。
（三）档案利用
1、建立健全档案利用制度，明确档案的借阅、复制、销毁等程序和要求。
2、按照规定的程序和要求，为业主、物业公司员工和相关部门提供档案利用服务。
八、附则
（一）本制度由物业公司负责解释和修订。
（二）本制度自发布之日起施行。
是一份物业公司运行维护制度的范本，你可以根据实际情况进行修改和完善。
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